La loi anti-Airbnb, adoptée en France, impose une série de restrictions destinées à freiner la location courte durée depuis novembre 2024. Elle reflète les préoccupations du gouvernement face aux tensions sur le marché immobilier, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques. Elle marque un tournant décisif pour les propriétaires et investisseurs de biens en location touristique ou location courte durée, et une réponse aux préoccupations des habitants, souvent confrontés à la hausse des loyers et à la pénurie de logements.
Dans cet article, nous décortiquons les éléments clés de cette loi airbnb, les raisons de sa mise en place, et les différentes stratégies d’adaptation pour les propriétaires.
Pourquoi la loi Anti-Airbnb a-t-elle été mise en place ?
L’essor des plateformes de location comme Airbnb ou Booking a transformé les quartiers résidentiels de nos villes en zones touristiques, notamment dans les centres urbains et les régions attractives. Ce phénomène a engendré plusieurs effets indésirables :
• Diminution des logements disponibles pour les résidents (location courte durée) : de nombreux propriétaires préfèrent louer leur bien sur le court terme pour maximiser leurs profits, ce qui limite l’offre de logements pour les locataires locaux. Ou alors ils louent leurs logements sur la période creuse en longue durée et quand vient la haute saison, ils passent leurs logements en location courte durée.
• Augmentation des loyers : avec une offre réduite pour les résidents, les loyers montent, créant des situations de précarité pour les habitants. Il y a plus de demandes que d'offres, ce qui fait apparaître le phénomène de l'offre de la demande.
• Transformation des quartiers : certaines zones, autrefois résidentielles, sont devenues des pôles touristiques, souvent au détriment de la qualité de vie locale. Aujourd'hui, nous observons de plus en plus de plaintes de la part des résidents, mais aussi l'apparition dans les contrats de syndic l'interdiction de la location courte durée.
• Concurrence accrue pour l’hôtellerie : les hôtels tradionnaux sont directement concurrencés par les locations courtes durées, ce qui impacte le secteur. L'offre de la location courte durée vient directement concurrencer l'hotellerie puisqu'elle offre un service plus complet comme la cuisine à moindre frais.
Face à cette situation, le gouvernement français suit la tendance de Barcelone ou de New York et cherche à réguler le secteur pour inciter les propriétaires à privilégier la location longue durée, permettant ainsi de stabiliser le marché et de répondre aux besoins des résidents. L'état français souhaite retrouver un équilbre sur le marché entre la location longue durée pour pouvoir se loger à des prix correct et répondre aux besoins touristiques sous toutes ses formes avec la location courte durée.
Qu'est-ce que la loi anti-Airbnb?
La nouvelle loi airbnb introduit plusieurs restrictions pour encadrer la location touristique. Ces mesures visent à responsabiliser les propriétaires et à fournir aux communes les outils nécessaires pour gérer l’impact de ces locations sur leur territoire.
1. Un cadre fiscal durcit : fin de la niche fiscale
La loi impose des modifications des abattements fiscaux pour les locations meublées de courte durée. Elle affecte en particulier les locations non classées, pour lesquelles les avantages fiscaux sont réduits, rendant moins attractif ce type d’activité. À compter de 2025, la fiscalité des meublés de tourisme devient moins avantageuse, marquant un tournant pour les propriétaires. L’abattement fiscal dans le régime “micro-BIC” est abaissé :
- Meublés Non Classés :
• Abattement réduit de 50 % à 30 %, avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs (contre 77 700 € auparavant). Cela vise à limiter l’attractivité des locations ne répondant pas à des critères spécifiques de qualité.
- Meublés Classés et Chambres d’Hôtes :
• Abattement réduit de 71 % à 50 %, avec un plafond de 77 700 € (contre 188 700 € auparavant). Ces biens répondent à des critères précis de confort.
Ces mesures alignent progressivement la fiscalité des locations de courte durée sur celle des locations longues, favorisant ainsi un retour des logements sur le marché résidentiel classique. Les propriétaires en location touristique doivent ainsi déclarer une base fiscale plus élevée, augmentant potentiellement leur impôt à payer. Cela pourrait inciter à basculer vers la location longue durée, maintenant fiscalement plus intéressante pour de nombreux propriétaires.
2. De nouveaux pouvoir pour les mairies
Voici une version synthétisée et claire pour expliquer les nouveaux pouvoirs accordés aux mairies en matière de régulation des meublés de tourisme. La nouvelle législation accorde aux maires des outils élargis pour mieux contrôler l’essor des meublés de tourisme et protéger l’accès au logement résidentiel. Voici les principaux changements :
- Limitation de la durée de location :
Les communes pourront réduire la durée maximale de location des résidences principales à 90 jours par an (contre 120 jours auparavant).
- Quotas et zones réservées :
Les maires pourront instaurer des quotas de meublés de tourisme et réserver certaines zones, via le plan local d’urbanisme (PLU), à la construction de résidences principales, notamment dans les zones tendues ou celles comptant plus de 20 % de résidences secondaires.
- Enregistrement obligatoire au niveau des municipalités :
Un numéro d’enregistrement unique sera requis pour toutes les locations, facilitant les contrôles et limitant les fraudes. Ce dispositif sera généralisé d’ici mai 2026.
- Sanctions et amendes :
Les sanctions financières sont renforcées pour dissuader les infractions :
• 5 000 € d’amende pour un bien non déclaré en mairie,
• 10 000 € d’amende pour dépassement du plafond de nuitées,
• 50 000 € pour les plateformes qui ne respectent pas leurs obligations légales.
- Régulation du changement d’usage
Les communes pourront :
- exiger des autorisations pour transformer des locaux (bureaux, commerces) en meublés de tourisme, sans aval du préfet.
- demander aux plateformes de fournir les informations des biens loués sur leur territoire. En plus, elles disposeront d’un droit de visite pour contrôler les locations.
- Les plateformes devront transmettre annuellement une liste des adresses et numéros d’enregistrement des biens loués, simplifiant ainsi les contrôles.
Ces nouvelles mesures visent à freiner la spéculation immobilière, encourager les locations longues durées et préserver l’équilibre des territoires. Toutefois, elles imposent davantage de contraintes aux propriétaires, en réponse à une pression croissante sur les marchés locaux du logement.
3. Les meublés de tourisme soumis au diagnostic de performance Énergétique (DPE) :
La nouvelle législation étend aux meublés de tourisme les obligations liées au diagnostic de performance énergétique (DPE) pour renforcer leur conformité écologique. Cette mesure est au centre de la loi anti-airbnb.
Mesures clés pour la nouvelle loi airbnb :
- Exigence progressive de performance énergétique :
2025 : interdiction des logements classés G.
2028 : interdiction des logements classés F.
2034 : obligation pour tous les meublés d’être classés entre A et D.
- Zones et exclusions :
Applicables uniquement en zones tendues nécessitant un changement d’usage.
Résidences principales et logements en Outre-mer exclus.
- Sanctions :
Une amende maximale de 5 000 € pour les non-conformités.
L’objectif est d’éliminer les passoires thermiques dans les locations touristiques, limitant leur impact sur le marché immobilier classique et l’environnement. Les propriétaires auront 10 ans pour se mettre en conformité avec la loi Climat et Résilience, au risque de perdre leur capacité de louer.
Les autres mesures de la nouvelle loi Airbnb
Au-delà de la fiscalité et du DPE, la loi anti-Airbnb introduit des dispositions pour mieux encadrer la location saisonnière
- Sanctions renforcées :
Absence d’enregistrement : amende de 5 000 €.
Faux numéro d’enregistrement : amende de 15 000 €.
- Limitation de la location de résidences principales :
Seuil réduit de 120 à 90 jours/an.
- Règlementation en copropriété :
Interdiction possible des locations saisonnières à la majorité des 2/3, au lieu de l’unanimité.
Information obligatoire des syndics pour toute mise en location.
- Renforcement des Contrôles :
Particulièrement à l’approche des grands événements comme les Jeux Olympiques de Paris, les concerts, les événements sportifs, les événements culturels etc... Ces mesures visent à limiter les abus, améliorer la transparence et préserver l’accès au logement.
Conséquences de la loi airbnb pour le marché immobilier et le secteur locatif
- Réduction des Loyers : en décourageant la location de courte durée, la loi pourrait contribuer à augmenter l’offre de biens en location longue durée, ce qui, à terme, pourrait stabiliser les loyers dans les zones tendues.
- Retour de logements pour les résidents locaux : la réduction des logements touristiques disponibles pourrait libérer des biens pour les habitants permanents, améliorant ainsi l’accès au logement pour les résidents.
- Impact sur le secteur du tourisme : moins de logements de courte durée pourrait impacter les visiteurs qui cherchent une alternative à l’hôtel, ce qui pourrait avoir des répercussions économiques pour certaines zones touristiques.
- Évolution des investissements immobiliers : les investisseurs se tourneront peut-être vers la location longue durée ou vers des alternatives comme la colocation, moins rentables mais plus stables et conformes à la réglementation.
La loi anti-Airbnb marque un tournant pour la régulation des locations de courte durée en France, imposant des changements importants pour les propriétaires et leurs modèles d’exploitation. Si elle répond à un besoin croissant de logement résidentiel, elle représente un défi pour ceux qui comptaient sur la location touristique pour générer des revenus élevés. Les propriétaires doivent désormais faire preuve de flexibilité et d’adaptation pour rester compétitifs et conformes, tout en contribuant à un marché locatif plus équilibré et accessible.